전세 계약 관련 임대차 3법의 정의

최근 법개정안을 통해서 임대차 3법이 시행되고있습니다.

이에 이런저런 자료를 통해서 임대차 3법에 대해서 기술해봅니다.

오늘 월요일 육체적으로나 정신적으로 상당히 피곤한 첫주이네요

국회를 통과하자마자 바로 시행된 주택임대차보호법 개정안이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 의견이 분분합니다. 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제의 세가지 제도를 담고 있어 소위 ‘임대차3법’이라고도 불리고 있는데요. 임대차3법의 주요 내용은 무엇이며, 이것이 시장에 미칠 영향은 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 임대차3법이 무엇인가요?
임대차3법은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 세가지 제도를 담은 주택임대차보호법 개정안을 이르는 말입니다.
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이 중 계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 집을 2년동안 사용한 뒤 1회에 한해 임대차 계약을 2년 연장할 것을 청구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못 합니다.
단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주할 목적인 경우 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속이 2년간 실거주를 해야 하며, 실거주 목적이 아닌데 세입자의 계약 갱신 요구를 거부한 것으로 밝혀질 경우 세입자는 손해배상청구가 가능합니다.

전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한합니다. 집이 팔려 집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약을 연장할 수 있으며 5% 상한 역시 똑같이 적용됩니다.
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전·월세신고제란 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 전·월세 신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

2.임대차 3법, 어떤 효과가 있나요?

임차인(세입자)의 권리를 신장시키는 것이 목적인 만큼, 정부는 전세 난민이 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 종전 계약에도 소급적용되므로, 계약기간이 많이 남은 임차인의 경우 이번에 적용된 전·월세상한제와 계약갱신청구권에 준해 기존 계약을 갱신하며 5%이하로 임대료를 계약할 수 있습니다.
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한편 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 살고 있는 주택이 경매 등으로 집 소유권이 이전될 때 보증금을 받지 못하는 경우가 있었는데, 전·월세신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문에 이런 우려가 낮아졌습니다.
전·월세신고제를 통해 임차인에게 시의성있는 부동산 시세 정보를 제공할 수 있다는 점도 장점입니다.

3.임대차3법, 부작용은 없나요?

전·월세상한제의 경우 기존 계약의 갱신에는 적용되지만, 기존 세입자 퇴거 후 새로운 세입자와의 계약에는 상승폭 제한이 없기 때문에 오히려 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올리지 않겠냐는 우려가 있습니다. 이 때문에 기존 세입자와 신규 세입자 간 이중 가격이 적용돼 시장이 왜곡될 것이라는 우려 또한 있어요.
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전세 매물이 많이 사라질 것이라는 전망​​도 있는데요, 차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세 임대를 해 빚을 갚으려던 사람들이 월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌지 않겠냐는 언론보도도 이어졌습니다.
이에 대해 임대인들은 세입자에게 받은 전세금을 다른 부동산에 투자하는 경우가 많기 때문에, 전세금 회수가 바로 어려우므로 전세 매물이 당장 사라지기는 어렵다는 전문가들의 의견도 있었습니다.
한편 집주인 본인, 직계존비속의 실거주를 이유로 계약갱신청구를 거절했으나 실제 거주하고 있는지를 세입자가 확인하기가 어렵다는 지적도 있었는데요. 정부는 세입자에게 정보 열람권 등을 제공해 이런 공백을 메우겠다는 계획입니다. 하지만 손해배상청구가 가능한데 반해 소송을 진행하는데 드는 많은 시간과 비용을 세입자가 감당하기 쉽지 않다는 면에서 현실적이지 않다는 지적도 있습니다.

4.집 걱정 없는 세상, 모두 함께~!

임대차3법, 입법 초기인 만큼 많은 진통과 부작용이 예상되는데요. 많은 토론과 치열한 고민 속에 더욱 좋은 제도와 더불어 임대인, 세입자 모두가 납득할 수 있는 사회적 합의가 도출될 것이라 믿습니다.